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MUTUO IPOTECARIO

CARATTERISTICHE E RISCHI TIPICI
Struttura e funzione economica

Il mutuo è un finanziamento a medio lungo termine che viene concesso dietro l’accensione di una ipoteca su un immobile offerto in garanzia dal mutuatario e/o da suoi garanti il quale viene quindi vincolato a favore della banca a garanzia del rimborso del finanziamento stesso.

Il mutuo può essere specificatamente finalizzato all’acquisto/ costruzione/ ristrutturazione di un immobile ovvero concesso senza specifica finalità.
Il debitore rimborserà il mutuo mediante pagamento periodico di rate comprensive di capitale ed interessi, secondo un tasso fisso, variabile o misto.


In caso di estinzione anticipata (o di rimborso parziale) del finanziamento può essere richiesto – se previsto in contratto – un compenso onnicomprensivo.

Principali rischi tipici (generici e specifici)
Tra i principali rischi, vanno tenuti presenti:
- possibilità di variazione del tasso di interesse nel caso di mutui a tasso variabile, in amento rispetto al tasso di partenza;
- impossibilità di beneficiare delle eventuali fluttuazioni dei tassi al ribasso qualora il prestito sia a tasso fisso;
- variabilità del tasso di cambio, qualora il mutuo sia espresso in valuta estera (ad esempio, dollari U.S.A.);
- revoca della facilitazione per volontà della Banca con conseguente decadenza del beneficio del termine a fronte di un uso non corretto del credito concesso.
LEGENDA DELLE PRINCIPALI NOZIONI DELL’OPERAZIONE
Piano di ammortamento
Prospetto che indica, per ogni periodo di rimborso relativo ad un finanziamento rateale, l’importo della rata , debito estinto e debito residuo.
Debito residuo Indica quella parte di capitale che il debitore deve ancora versare.
Rata Pagamento che il debitore effettua periodicamente per la restituzione del prestito, secondo cadenze stabilite contrattualmente.
La rata è composta da:
- una quota capitale (cioè una parte dell’importo prestato);
- una quota interessi (quota interessi dovuta alla banca per il prestito).
Preammortamento Periodo iniziale del mutuo nel quale le rate pagate sono costituite dalla sola quota interessi.
Ammortamento E’ il piano di restituzione graduale del prestito mediante il pagamento periodico di rate.
Accollo
E’ il contratto tra mutuatario ed un terzo, con il quale quuest’ultino assume a suo carico l’obbligo di pagare alla banca il debito residuo.
Estinzione anticipata Indica la possibilità, riconosciuta al debitore, di estinguere il prestito prima della scadenza, ossia prima del termine pattuito con la banca.
Tasso annuo
nominale (T.A.N.)
Tasso di interesse espresso in percentuale e su base annua che applicato all’importo del finanziamento consente di determinare la quota di interessi che il debitore deve corrispondere alla banca.
Euribor E’ il tasso interbancario rilevato dal Comitato di Gestione dell’Euribor, pubblicato sui quotidiani che, maggiorato dello spread concordato, determina il tasso che regolerà tempo per tempo il finanziamento.
Spread
Maggiorazione applicata la parametro di base utilizzata per determinare il Tasso annuo nominale.
Tasso fisso Tasso di interesse che non varia per tutta la durata del finanziamento.
Tasso variabile Tasso di interesse che varia in relazione all’andamento del parametro di indicizzazione specificatamente indicati nel contratto di mutuo
Parametro di
indicizzazione
Indice di riferimento del mercato monetario sul quale viene ancorata la variabilità del tasso contrattuale, secondo le modalità all’uopo indicate.
Tasso di ingresso Tasso sul periodo di preammortamento, cioè per il periodo che va dal momento di erogazione del mutuo all'inizio dell'ammortamento dello stesso.
Interessi di mora
Interessi per il periodo di ritardato pagamento delle rate
Ipoteca E’ la garanzia che attribuisce alla Banca, in caso di insolvenza del debitore, il potere di far vendere l’immobile sul quale l’ipoteca è stata iscritta e di essere pagata con preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita.
Imposta sostitutiva (Dpr 29/09/73, n. 601): imposta agevolata sostitutiva delle imposte di registro, bolo, catastale ed ipotecaria conteggiata sull’importo erogato del finanziamento.
Decadenza del
beneficio del
termine
Perdita da parte del debitore della facoltà di rimborsare il prestito concesso dal creditore dalle scadenze stabilite dal piano di ammortamento; obbliga il debitore a rimborsare in un'unica soluzione il capitale e i relativi accessori.
Spese di istruttoria Spese per l'analisi di concedibilità.
Spese di perizia
Spese per l'accertamento del valore dell'immobile offerto in garanzia.
Commissione per
chiusura della
pratica
Commissione per la cancellazione dell'ipoteca e per la chiusura della pratica di finanziamento
ISC E’ un indicatore sintetico del costo del credito, espresso in percentuale sull'ammontare del prestito concesso.
Nel calcolo dell'ISC sono ricompresi:
- il rimborso del capitale;
- il pagamento degli interessi;
- le spese di istruttoria;
- di revisione del finanziamento;
- di apertura e chiusura della pratica di credito;
- le spese di riscossione dei rimborsi e di incasso delle rate(se stabilite dal creditore);
- le spese di assicurazione o garanzia, imposte dal creditore (intese ad assicurare il rimborso totale o parziale del credito;
- il costo dell'attività di mediazione svolta da un terzo (se necessaria per l'ottenimento del credito);
- ogni altra spesa contrattualmente prevista connessa con l'operazione di finanziamento.


 
 
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